Een projectontwikkelaar verbouwt een kantoorpand tot 77 appartementen en gaat deze direct vrijgesteld van BTW verhuren. De BTW op de stichtingskosten is daarom grotendeels niet aftrekbaar. Na enkele maanden wordt het pand met winst verkocht aan een belegger. De vraag is of deze overdracht belast is met BTW of niet.
Algemeenheid van goederenAls sprake is van een overgang van een algemeenheid van goederen is de transactie vrij van BTW. De koper wordt dan dus niet geconfronteerd met niet aftrekbare BTW op de koopsom. De winst op de transactie blijft voor de projectontwikkelaar vrij van BTW.
Nu de voorbereiding van de verhuur is gestart en de verhuurovereenkomsten (deels) zijn aangegaan vóórdat de belegger zich had aangediend, is de rechter van oordeel dat op dat moment sprake was van de exploitatie van een vermogensbestanddeel om er duurzaam opbrengst uit te verkrijgen. De onderneming van de projectontwikkelaar bestond op het moment van verkoop uit het verhuren van 77 appartementen met alle daarmee samenhangende activiteiten en verplichtingen. Niet relevant is de, al dan niet al net zo lang bestaande, intentie van de projectontwikkelaar het gebouw op enig moment te verkopen.
Volgens de rechter is daarom sprake van de overgang van een algemeenheid van goederen. De transactie is dus vrij van BTW. Het verhuurde complex vormde immers een economische activiteit die de projectontwikkelaar daadwerkelijk uitoefende, hij bezigde het gebouw en de daarbij behorende overeenkomsten dus in zijn BTW-onderneming. Hierbij is van belang dat er sprake was van 77 appartementen, die werden verhuurd en dat de huurovereenkomsten inhielden dat de verhuurder – eerst de projectontwikkelaar en daarna de belegger – verschillende (service)verplichtingen had. De rechter acht aannemelijk dat de belegger deze onderneming heeft voortgezet.
Tip:Een belangrijke uitspraak voor projectontwikkelaars. Neem contact op met uw adviseur als u zich afvraagt of deze uitspraak gevolgen heeft voor uw onderneming.